O Superior Tribunal de Justiça (STJ), através de sua Terceira Turma, estabeleceu por unanimidade que um recibo de compra e venda de imóvel pode ser reconhecido como justo título. Essa decisão permite que o documento viabilize a ação de usucapião ordinária, conforme o artigo 1.242 do Código Civil (CC). Para os ministros, a interpretação da exigência de justo título deve abranger cenários onde existam provas claras da intenção das partes em efetivar a transferência da propriedade.
O caso teve início com uma ação de usucapião ordinária movida por uma mulher. Ela afirmou possuir um imóvel desde 2014, comprovado por um recibo de compra e venda. A autora alegou ter estabelecido moradia no local e mantido a posse de forma contínua, pacífica e sem interrupções por mais de sete anos, o que, em sua visão, atendia aos critérios do artigo 1.242 do CC.
Contudo, o Tribunal de Justiça de Sergipe (TJSE) havia decidido que o recibo de compra e venda, isoladamente, não preenchia o conceito de justo título, considerado essencial para a usucapião ordinária.
A Consolidação do Direito à Usucapião
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso no STJ, destacou que a usucapião visa reconhecer um direito de propriedade já estabelecido pelo cumprimento dos requisitos legais. O registro da sentença, portanto, apenas formaliza uma situação preexistente. Ela explicou que o direito do requerente se consolida no momento em que as exigências legais são atendidas, sendo a decisão judicial de natureza meramente declaratória.
A ministra detalhou que a usucapião ordinária requer posse mansa, pacífica e contínua por dez anos, além de justo título e boa-fé. No entanto, esse prazo pode ser reduzido para cinco anos se o imóvel foi adquirido de forma onerosa, com base em registro cartorário (mesmo que cancelado posteriormente), e se o possuidor fixou moradia no local ou realizou investimentos de significativo interesse social e econômico.
Interpretação Extensiva do Justo Título
Nancy Andrighi enfatizou que o conceito de justo título deve ser interpretado amplamente. Isso inclui cenários onde, apesar da ausência de formalidades para a transferência de propriedade, existam evidências claras da intenção de transmiti-la. Tal interpretação alinha-se com a função social da propriedade e o direito fundamental à moradia.
A relatora argumentou que limitar o justo título apenas a documentos de transferência formalmente perfeitos esvaziaria a finalidade da usucapião ordinária, tornando-a redundante frente a outros mecanismos legais, como a adjudicação compulsória.
Concluindo seu voto ao dar provimento ao recurso, a ministra afirmou que, apesar de um recibo de compra e venda poder parecer insuficiente por si só, ele pode, sim, comprovar a intenção de transmitir a propriedade.