A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que a existência de fiança em um contrato de locação não impede o locador de exercer o penhor legal em caso de falta de pagamento. O colegiado entendeu que as duas garantias, que possuem natureza e finalidades distintas, podem ser cumuladas.
O caso teve início em Maceió, onde um shopping ajuizou uma ação de homologação de penhor legal, com base no artigo 1.467 do Código Civil. O estabelecimento alegou que, diante da inadimplência de mais de R$ 300 mil em aluguéis e outros encargos, apoderou-se de bens móveis deixados pelo locatário no imóvel alugado para garantir o pagamento da dívida.
A defesa do locatário argumentou que, como o contrato já estava garantido por fiança, o locador não poderia exercer o penhor legal sem violar o artigo 37, parágrafo único, da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que proíbe a existência de mais de uma garantia em um único contrato de locação.
O juízo de primeiro grau indeferiu o pedido do credor, compreendendo que, sendo vedada a cumulação de garantias no contrato de locação, conforme a Lei do Inquilinato, a instituição do penhor legal seria legítima apenas quando o locador não tivesse outros meios de se proteger da mora do locatário. Contudo, o Tribunal de Justiça de Alagoas (TJAL) reformou a decisão, fundamentando que a vedação legal se refere apenas às garantias contratuais, não suprimindo aquelas impostas por força de lei para o mesmo negócio.
Em seu recurso especial, o locatário alegou que a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação acarreta nulidade e constitui contravenção penal, nos termos do artigo 43, inciso II, da Lei do Inquilinato. Segundo ele, a interpretação dos negócios jurídicos deve observar a intenção das partes e a boa-fé, não podendo se restringir ao sentido gramatical da lei, como teria feito o acórdão recorrido.
Vedação a Múltiplas Garantias Contratuais Não Impede o Penhor Legal
O relator do caso, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, destacou que a vedação a múltiplas garantias contratuais no contrato de locação, estabelecida na Lei do Inquilinato, não suprime o exercício do penhor legal assegurado pelo Código Civil. Segundo o ministro, por possuírem natureza e finalidades distintas, os dois institutos coexistem sem que haja qualquer incoerência sistêmica.
O ministro explicou que a vedação da Lei do Inquilinato é uma norma de ordem pública destinada a conter abusos na formação do contrato e a limitar a autonomia privada do locador quanto às garantias convencionais exigíveis do locatário. Já o penhor legal constitui uma garantia prevista em lei que, independentemente da vontade das partes, assegura a efetividade do crédito locatício na hipótese de não pagamento.
“O penhor legal independe da vontade das partes, decorrendo diretamente da lei e incidindo sobre bens de determinados contratantes que possam, com a sua apreensão e por iniciativa do credor, assegurar o adimplemento de prestações inadimplidas, que, pela sua natureza, justificam tratamento especial, conforme a definição do legislador”, afirmou o relator.
Penhor Legal Como Exercício da Autotutela Privada
Villas Bôas Cueva ressaltou que o legislador reconheceu, nas restritas hipóteses do artigo 1.467 do Código Civil, a condição de vulnerabilidade do credor, assegurando-lhe o direito de se apossar por conta própria de bens pertencentes ao devedor, até o valor da dívida, como forma de garantir o cumprimento da obrigação.
“Corroborando com a assertiva de que o penhor legal é forma de exercício do direito de autotutela privada, o artigo 1.470 do Código Civil autoriza o credor a fazer a efetiva tomada dos bens do devedor, assumindo a sua posse, antes mesmo de recorrer à autoridade judiciária, sempre que haja perigo na demora, desde que aos devedores forneça comprovante daquilo de que se apossou”, declarou o relator ao negar provimento ao recurso.